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Réussir son investissement locatif en 5 étapes

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Un projet d'investissement locatif se prépare ! Pour faire les choses de manière méthodique et mettre toutes les chances de votre côté pour réussir votre investissement locatif, voici les 5 grandes étapes clés à suivre.

Étape 1 : définir son projet d'investissement locatif

Avant de chercher un appartement ou une maison à acheter, prenez le temps de réfléchir à votre projet : quel est votre objectif principal ? Vous souhaitez :

  • Investir pour générer des revenus complémentaires,
  • Louer temporairement avant de récupérer votre bien pour en faire votre résidence principale quand ce sera l'heure de la retraite,
  • Vous constituer un patrimoine à transmettre à vos enfants.

Lors de cette étape préparatoire, il vous faudra définir les grandes caractéristiques de votre investissement :

  • Votre budget : et le type d’emprunt auquel vous pouvez prétendre,
  • Le type de bien : maison, appartement, studio.
  • Le mode de location : location saisonnière, location meublée, location vide.

 

Étape 2 : rechercher le bien immobilier

La définition de votre projet vous aidera à mettre en avant certains critères dans vos recherches (par exemple si vous cherchez un appartement dans lequel vous habiterez à terme, choisissez une ville et un environnement qui vous convient à vous en premier lieu).

Cherchez un bien immobilier dans une ville dynamique, sur le plan économique et démographique. Comment juger du dynamisme d'une ville ? Jetez un œil sur le site de l'INSEE et arrêtez-vous sur l'évolution de la population et sur les salaires et revenus, deux indicateurs qui permettent d'évaluer l'attractivité d'une commune et la solvabilité de vos potentiels locataires.

Le choix du quartier est également important : choisissez un quartier bien desservi par les transports en commun et se trouvant à proximité de commerces, écoles et autres commodités.

Comment acheter un bien immobilier locatif au bon prix ? Pour une meilleure rentabilité, il est essentiel d'acheter un bien au prix juste. Pour connaître les prix de quartier que vous convoitez, parcourez les petites annonces mais allez également sur le site Demande de Valeur Foncière : vous trouverez la liste des transactions immobilières réalisées en France les 5 dernières années et leur prix réel (le prix de l’acte notarié) dans le périmètre géographique sélectionné et pourrez vérifier que vous payez le juste prix.

Notez qu'il sera toujours plus simple de chercher un bien immobilier dans un secteur que vous connaissez pour ce qui est d'appréhender le prix du m2, le prix des loyers, le profil de la population, etc. Si vous cherchez à acheter dans un secteur que vous ne connaissez pas ou peu, n'hésitez pas à faire appel à des agences immobilières locales qui sauront vous conseiller au mieux quant au marché local ! N'oubliez pas par ailleurs de vous renseigner sur le montant de la taxe foncière que vous devrez payer en tant que propriétaire.

 

Étape 3 : calculer le rendement locatif

Comment calculer le rendement d'un investissement locatif ? Sortez votre calculatrice ! Nous allons commencer par calculer le rendement brut, le calcul de base qui ne prend en compte que les loyers et le prix du logement. Ensuite, nous ajouterons charges et impôts pour calculer la rentabilité nette. Enfin, on prendra en compte les avantages fiscaux pour obtenir le rendement net-net.

  • Comment calculer le rendement locatif brut ? Divisez le loyer annuel par le prix d'achat logement et multipliez le résultat par 100. Par exemple si vous avez acheté un bien 100 000 euros et que le loyer annuel se monte à 6 000 euros : 6 000 euros / 100 000 euro x 100 = 6%.
  • Comment calculer le rendement locatif net ? Du loyer annuel, enlevez les charges (taxe foncière, charges non récupérables) puis refaites le calcul ci-dessus. Par exemple si vous avez payé 500 euros de taxe foncière et 100 euros d'assurance loyer impayé : 6000 euros - 600 / 100 000 euros x 100 = 5,4%.
  • Comment calculer le rendement locatif net-net ? Tout dépend de votre profil fiscal. Le calcul est le suivant : loyers charges comprises + fiscalité / prix du logement x 100.

Attention toutefois, pour construire un plan de financement solide il convient de ne pas faire des simulations de rendement locatif trop optimistes : tenez bien compte de possibles vacances locatives. Il s'agit de périodes où le logement est vide, entre deux locataires. On compte en général 2 mois de vacance locative tous les 3 ans.

 

Étape 4 : trouver le “bon” locataire

Un locataire qui payerait avec retard ou qui ne prendrait pas soin des équipements présents dans votre bien en location jouera en votre défaveur et fera baisser votre rendement locatif.

Comment choisir son locataire ? Prenez le temps d’étudier les dossiers de chacun. malgré tout, vous ne serez pas à l’abri de loyers impayés.

Pourquoi ne pas souscrire une garantie loyers impayés ? Celle-ci couvrira les risques de loyers et charges impayés de vos locataires ainsi que les dégradations qui pourraient être faites et vous permettra d’être plus serein.

Pour vous libérer d’une charge de travail et de stress supplémentaire, pensez également à déléguer la gestion de votre investissement locatif à un professionnel. Ces frais de gestion seront par ailleurs déductibles des revenus fonciers générés par votre bien si vous êtes en régime réel.

 

Étape 5 : déclarer ses impôts

Enfin, il vous faudra déclarer aux impôts les revenus générés par votre investissement locatif.

Vous pourrez déduire les charges de vos revenus locatifs dans le cas d’une location LMP (Loueur en Meublé Professionnel) ou soumise au régime de bénéfice réel et profiter d'un abattement forfaitaire de 50% (régime micro-bic) dans le cas d'une location LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).

C’est également le moment de profiter de vos éventuelles réduction d’impôt (loi Pinel, loi Denormandie ou dispositif Loc’Avantages).

 

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